Кой е правилният парцел за бъдещия ни дом и на кои аспекти трябва да обърнем внимание

Често хората с години очакват момента, в който ще имат възможността да направят избора да вложат парите си в изграждането на бъдещия си дом. В контекста на инвестициите за придобиването на собствен имот за изграждане на нов дом има някои основни аспекти, които обаче неопитните купувачи изпускат в голямата картинка. Особено при първата си инвестиция човек може лесно да бъде заслепен от въодушевлението от покупката и да изпусне няколко ключови детайла в сделката. В тази статия ще обобщим точките, които намираме за важни при вземане на решението.

Определяне на функцията на инвестицията

При закупуването на имот всеки автоматично се превръща в инвеститор и както всеки опитен такъв, човек трябва да е наясно за какво ще му е нужен имота. Определянето на ясната функцията на инвестицията минимизира част от риска и дава поле за ясно отсяване на възможностите на имота според бъдещото му ползване. Разбира се, дори когато говорим за жилищна архитектура трябва да сме наясно какви са законовите параметри и ограничения на архитектурата, която можем да реализираме на мястото. А това е строго определено от предназначението на територията, съгласно Общия устройствен план (ОУП) на общината, в която се намира, както и от индивидуалните му параметри като процент на озеленяване, плътност на застрояване, допустима височина на застрояването и К инт.

Градоустройствени параметри на локацията

Изключително важно е в каква градоустройствена зона избираме бъдещия си имот. Трябва да сме наясно, че няма как да построим триетажен дом на имот с категория земеделска земя. В този случай ще трябва да се премине през процедура за смяна на предназначението на поземления имот. Дали това е възможно зависи от зоната в ОУП, в която попада той. Фактори като гъстота и вид на околното застрояване определят дали това е възможно. Разбира се, всичко в строителните процеси е строго обвързано със срокове. Процедура като тази отнема доста време от порядъка на няколко месеца в зависимост от населеното място и как работи административният орган, който ще извърши смяната. Добре е тези процедури да се планират навреме. Важно е също да се отбележи, че самата процедура също има цена и се брои като допълнителен инвестиционен разход.

 Най-лесно и удобно за всеки инвеститор е, разбира се, да се закупи УПИ (урегулиран поземлен имот) в устройствена зона, предназначена за жилищно застрояване, с лице на съществуваща улица, с осигурен достъп до вода, ток и канал, и така да си спести всички допълнителни процедури. „Готовите“ за строителство парцели са по-скъпи, но спестяват много време, рискове и „изненади“.

Размер на имота

Този аспект е тясно обвързан с предната точка. След приключване на процедура по смяна на предназначение се изисква изготвяне на Подробен устройствен план (ПУП), който нагледно да дефинира всички параметри за застрояване преди началото на проектантската дейност. В зависимост от желаната застроена площ съответно трябва да вземем под внимание колко голям имот ни е нужен.

 Параметрите за застрояване играят основна роля тук. Коефициентът на застроената площ или така наречения К инт е абсолютно число, което отразява съотношението на разгънатата застроена площ (РЗП) спрямо площта на имота и се определя от категорията на парцела и различни други фактори като гъстота на застрояване в областта. Допустимата височина на сградата, респективно допустимата етажност от своя страна се определя от устройствената зона. При парцели с малко лице или дълбочина решаващи могат да се окажат отстоянията от границата на имота. К инт. може да се яви допълнително ограничение само в някои случаи.

Към тази точка също е важно да отбележим, че формата и границите на имота също са изключително важни. В зависимост от това дали страните на имота граничат с улица, съседен жилищен имот или зелена площ е важно да вземем предвид и отстоянията за всяка от тях. 

Инфраструктура

 Често е възможно да попаднем на имоти в градоустройствени райони, които тепърва се развиват и главната инфраструктура не е построена или въобще планирана. В такива случаи е добре да се прояви проактивност и да се изиска разяснение за бъдещите планове на общината. Ако имотът е на изключително труднодостъпно място е възможно обвързването му с пътен възел да е допълнителен разход за инвеститора, както и прокарване на ток и вода.

 Разбира се, е също важно („е също важно“ – „също е важно“) да се установи навреме в процеса дали имотъта не попада в защитена зона, като например “Натура 2000” или в зона, попадаща в археологически обект или негова охранителна зона.

 Наличие на технически инсталации

 Важно е да се вземе под внимание наличието на инсталационните елементи, които биха могли да прекосяват имота, като главен тръбопровод например или пък сервитути. В зависимост от това може да се наложи промяна в позиционирането на сградата върху имота. Друг възможен вариант е физическото изместване на тръбопроводи, електропроводи и т.н. и съответно на сервитутите, което от своя страна е свързано както с административни срокове, така и с допълнителна финансова инвестиция.

 Ограничения в геологията на имота

 Не на последно място има значение и почвата в обхвата на имота. Тя заедно с всички вече описани аспекти може да бъде ключова в определянето на това дали въобще е възможно да се строи на имота. Това най-добре се определя чрез теренни проучвания и инженерно-геоложко проучване, което може да бъде извършено от професионалисти.

 Общо погледнато, всички точки, които описахме (с изключение на първата, отнасяща се за определянето на функцията на инвестицията) се отнасят към законово-административни процедури и обобщават процесите, които сериозно трябва да се имат предвид преди вземането на решение за закупуване на имот. Разбира се, ако човек иска да получи помощ в определянето и интерпретацията на гореспоменатите характеристики, може да се свърже с архитект, които съответно да го съветва адекватно. Освен това има онлайн портали като Кадастрално-административна информационна система, в които човек винаги може да се разрови и да установи каква информация е вече налична за съответния имот. Надяваме се, все пак да сме успели да дадем генерален поглед върху важната законово-административна част при избирането на имот за жилищно строителство.