Фалитът на China Evergrande, кризата в Country Garden и макроикономически ефекти върху Китай

Китайските имотни гиганти Evergrande и Country Garden се превърнаха в символ на тежките проблеми в сектора на недвижимите имоти, който десетилетия наред бе двигател на растежа в страната. Тяхното фалитно състояние не е само корпоративна драма, а системен риск за втората по големина икономика в света. Ситуацията неизбежно буди асоциации със световната финансова криза от 2008 г., когато сривът на ипотечния пазар в САЩ предизвика глобална рецесия.

Китайската имотна криза

С дългове над 300 млрд. долара China Evergrande вече е в ликвидация и ще бъде извадена от борсата в Хонконг, считано от 25 август 2025. Това е 19 месеца след спирането на търговията и липсата на одобрен план за преструктуриране. Компанията възстанови едва символична част от задълженията си, а милиони жилища останаха недовършени (към момента ликвидаторите са възстановили само 255 милиона долара — около 0.5 %).

В разцвета си, Evergrande беше най-големият строителен предприемач в Китай по обем на продажбите. Това не беше просто компания за недвижими имоти, а огромен конгломерат с интереси в електрически превозни средства (Evergrande New Energy Vehicle), храни и напитки, здравни услуги и дори професионален футболен отбор (Guangzhou FC).

Ръстът му се задвижваше от агресивна стратегия, финансирана с дълг. Те заемаха огромни суми, за да купуват земя, да развиват бързо проекти и да се разширяват в нови отрасли. Разчитаха силно на предварителни продажби, при които апартаментите се продават (и се плащат) преди да бъдат построени, като използват този паричен поток за финансиране на нови проекти.

Моделът на компанията функционираше само докато цените на имотите продължаваха да се покачват и тя можеше непрекъснато да тегли заеми и да продава нови апартаменти. Този цикъл се срина поради:

• Политиката на „трите червени линии“ (2020 г.): Китайското правителство, загрижено за огромния дългов балон на пазара на недвижими имоти, въведе строги нови правила за строителните предприемачи. Тези „три червени линии“ бяха показатели, ограничаващи дълговете на дадена компания спрямо нейните активи, собствен капитал и налични средства. Evergrande наруши и трите, което й отряза достъпа до нови кредити.
• Кризата с ликвидността: Невъзможността да вземе нови заеми и сривът в продажбите на имоти поради спада в доверието на купувачите доведе до изчерпване на ликвидността на Evergrande. Компанията започна да просрочва плащанията по дълговете си и задълженията си към доставчиците, а строителството на стотици проекти в цял Китай беше спряно.
• Неизпълнение на задължения и опити за преструктуриране: През декември 2021 г. Evergrande официално обяви невъзможност да изплати дълговете си, което предизвика сложен и продължителен процес на преструктуриране на задълженията си. В продължение на повече от две години компанията се опита да предложи планове на международните си облигационери, за да избегне пълна ликвидация.
• Заповед за ликвидация (януари 2024 г.): Съд в Хонконг, заради липсата на конкретен напредък и жизнеспособен план за преструктуриране от страна на Evergrande, най-накрая разпореди принудителната ликвидация на компанията. Това беше знаков момент, който сигнализира, че опитите за спасяване са се провалили.

Country Garden е в преструктуриране на около 14 млрд. долара чуждестранен дълг и засега получава подкрепа от кредиторите. Въпреки това остава под заплахата от ликвидация, като съдебните процедури предстоят през 2026 г. Компанията е втората най-голяма в Китай в сферата на недвижимите имоти. За разлика от Evergrande, компанията имаше репутация на по-консервативна и фокусирана основно върху жилищни проекти в по-малки градове (трето и четвърто ниво) и в периферийните райони на големите мегаполиси. Те разработиха модел на масово и бързо строителство, което им позволи да предлагат апартаменти на по-достъпни цени за средната класа в провинцията. Това ги направи изключично популярни.

Въпреки по-стабилния имидж, Country Garden не устоя на системната криза, която срина Evergrande.

• Експозиция към провинцията: Това се оказа техният главен недостатък. Когато икономиката на Китай се забави, покупателната способност на хората в по-малките градове пострада най-много и продажбите на Country Garden спаднаха драстично.
• Криза на доверие: След като Evergrande фалира, инвеститорите и купувачите започнаха да се страхуват дали Country Garden е следващата. Това доведе до:

1.   Спиране на предварителните продажби - хората спряха да плащат за апартаменти предварително, което беше основен    източник на паричен поток.
2.   Загуба на достъп до финансиране - Международните и местните инвеститори отказаха да дават нови заеми на строителните компании, застрашени от криза.

• Пропуснати плащания и дефолт: През октомври 2023 г. Country Garden официално обяви дефолт по своите международни дългове, след като не успя да изплати лихви по облигации. Това беше ключов момент, потвърдил най-лошите очаквания.

Докато Evergrande беше разглеждан като "лош играч" с агресивен дълг, падането на Country Garden показва, че кризата в китайския сектор на недвижимите имоти не е проблем само на една компания, а е дълбока, системна криза, която засяга дори и най-устойчивите на пръв поглед компании. Това е силен сигнал, че проблемът е в самата основа на бизнес модела, разчитащ на предварителни продажби и постоянно нарастващи цени.

Макроикономически ефекти върху Китай :

• Забавяне на БВП - имотният сектор и свързаните дейности (строителство, стомана, цимент, домакински уреди, мебели, услуги по ипотечно кредитиране и др.) съставляват между 25 и 30% от китайския БВП. Сривът в този сегмент води до структурно забавяне на растежа – от 8–10% през 2010-те до около 4% в последните години, тъй като имотният пазар бе основен двигател на вътрешното търсене, икономиката губи „лесния“ източник на растеж.
• Потребление и богатство на домакинствата - Над 70% от богатството на китайските семейства е вложено в недвижими имоти (в САЩ този дял е около 30–35%). Когато цените на имотите спадат или жилищата остават недовършени, ефектът на богатството (wealth effect) се обръща – домакинствата харчат по-малко, пестят повече. Купувачите, платили за недовършени жилища, са в шок: имат ипотека, но нямат апартамен, това намалява доверието към пазара и засилва склонността към спестяване, а не към потребление.
• Местни бюджети и финансиране - Местните власти в Китай разчитат на продажба на земя на строителни компании за финансиране на инфраструктура и услуги. При спада в търсенето на земя приходите им намаляват драстично, което води до растящи дългове на местно ниво. Това принуждава централната власт да въвежда специални фондове и облигационни програми, за да предотврати неплатежоспособност на провинциалните правителства
  
• Банков сектор и финансова стабилност - Китайските банки са силно изложени към сектора чрез кредити за строители и ипотеки. Правителството контролира банките и може да разпорежда преструктуриране на дългове, но това създава кредити, които никога няма да бъдат изплатени, но и не се отписват официално. Така балансите на банките изглеждат стабилни, но реално са натоварени с невъзвращаеми вземания.
  
• Влияние върху заетостта - Строителството е един от най-големите работодатели – над 50 милиона работни места зависят пряко или косвено от него. При замразяване на нови проекти се увеличава безработицата сред нискоквалифицираните работници и сезонните мигранти, които идват от селските райони. Това повишава социалното напрежение, особено в по-малките градове и провинции.
  
• Международна търговия и суровини - Китай е най-големият потребител на стомана, мед, алуминий, цимент.
  Когато строителството се свие, спада вноса на суровини, което удря икономики като Австралия (желязна руда), Бразилия (желязо, соя), Чили и Перу (мед). Това има глобален ефект, цените на суровини са по-волатилни, а световните пазари усещат „ефекта от китайското забавяне“.
• Инвестиции и доверие - Чуждите инвеститори вече гледат на китайските имоти и облигации със скептицизъм – рисковата премия е много по-висока. Притокът на преки чуждестранни инвестиции се забавя, което прави по-труден прехода към нов модел на растеж, базиран на технологии и услуги. Местните инвеститори също губят доверие в имотите като „сигурна инвестиция“, което променя поведението на средната класа.
• Дългосрочна перспектива - Ако кризата не бъде управлявана ефективно, Китай може да влезе в сценарий, подобен на японската „изгубена декада“ – години на нисък растеж, дефлационен натиск и „замразени“ активи. За да избегне това, Пекин се опитва да стимулира технологични сектори, износ с висока добавена стойност и вътрешно потребление. Преходът обаче е труден и политически чувствителен, защото милиони семейства вече усещат загубата на доверие и богатство.

Кризата с Evergrande и Country Garden показва края на епохата, в която китайската икономика се движеше от безкрайно строителство и лесни кредити. За разлика от световната финансова криза през 2008 г., която бе внезапен глобален шок, сегашният срив е по-бавен и локализиран, но може да се окаже също толкова дълбок в дългосрочен план. Кризата в имотния сектор не е само „строителен проблем“. Тя засяга всички основни канали на китайската икономика – от БВП и потребление, през банковата система и местните бюджети, до международната търговия. Затова ефектът е системен и ще определя икономическата траектория на Китай в следващото десетилетие.